В пятницу я анонсировал планы посетить конференцию "Cbonds & Smart-Lab [NYSE: PRO] PRO облигации". Одной из интересных тем был сегмент недвижимости, о котором рассказали представители ГК "А101". В кулуарах удалось пообщаться с IR-директором компании Анатолием Клинковым.
Основные тезисы выступления:
✔️ Строительный сектор остается активным. Несмотря на высокую ключевую ставку, спрос сохраняется, хотя и снизился после завершения льготной ипотеки. В 2024 году объем строящегося жилья в РФ достиг 114,4 млн кв.м. (максимум за 5 лет), а объем строительных работ составил 16,8 трлн руб.
📈 Цены на первичное жилье не снижаются. Застройщики регулируют рынок через объемы ввода жилья, а не через цены. В ближайшее время удешевления объектов ждать не стоит.
🏥 Помимо жилья, "А101" строит социальную инфраструктуру: школы, детские сады, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы.
🏦 В 2024 году объем выданной ипотеки снизился на 37% (до 4,9 трлн руб.). Ипотека с господдержкой (семейная, [NYSE: IT] IT и др.) снизилась меньше и остается ключевой в структуре сделок.
💰 Уровень распроданности новостроек в 2024 году: Москва — 44%, Московская область — 32%, Санкт-Петербург — 40%. Для проектов с плановым вводом в 2025 году показатель составил 50% при норме 48%.
📈 У "А101" уровень распроданности на конец 2024 года — 71% (средний по РФ — 31%). Компания работает в Новой Москве, где спрос остается высоким.
❗️ Обсудили долги и эскроу-счета (ЭС). Если кредиты застройщика не перекрываются средствами ЭС, ставка составляет Ключ+ (ключевая ставка + %). Если ЭС перекрывают кредиты, ставка — 3-6% годовых. При превышении ЭС над кредитами в 1,5 раза ставка близка к нулю.
🧮 У "А101" средства ЭС превышают кредиты в 1,6 раза, что минимизирует стоимость обслуживания. Это позволяет компании держать низкие цены на недвижимость (от 240 тыс. руб./кв.м., как в 2022 году).
🧐 В целом по сектору задолженность по кредитам на конец 2024 года — 8,2 трлн руб., из которых 6,4 трлн руб. на ЭС. Это не полностью покрывает обязательства, что создает проблемы для некоторых застройщиков.
✔️ "А101" развивает земельный банк. С 2020 по середину 2024 года его оценка по МСФО выросла в 2 раза (до 135 млрд руб., 2400 га). Земельный банк принадлежит компании, что позволяет запускать новые проекты без дорогих кредитов. Среди крупных проектов — Спортивно-событийный кластер "Прокшино" с плановой посещаемостью 17 млн чел./год и аквакурорт на 125,5 тыс. кв.м.
📌 Резюме: рынок недвижимости активен. При снижении ключевой ставки ниже 13% спрос вырастет, но предложение может не поспеть, что вызовет рост цен.
#RU000A108KU4 #недвижимость #А101❤️ Ваши лайки — мотивация для новых обзоров!
