Обзор нового выпуска облигаций АПРИ БО-002Р-12

Центральный Банк продолжает цикл снижения ключевой ставки и на рынке облигаций наступает время «фиксации» доходности. Девелопер ПАО «АПРИ» (рейтинг BBB-) выходит с новым выпуском, который выглядит интересно на фоне изменения макро-условий.

Разбираем детали отчета и параметры нового выпуска.

📊 Финансовый профиль: Эффективность и экспансия
АПРИ демонстрирует сильные операционные показатели, несмотря на высокую ставку в 2025 году:
⚫️ Маржинальность: EBITDA выросла до 6,1 млрд руб. (+21% г/г). Рентабельность по EBITDA составляет впечатляющие 40%, что выше среднего по сектору.
⚫️ Активы: Стоимость готового и строящегося жилья в портфеле оценивается в ~50 млрд руб. Это мощный «запас прочности» для покрытия обязательств.
⚫️ Стратегия-2028: Цель компании — войти в Топ-10 девелоперов РФ (вне Москвы и СПб) и расширить присутствие до 10 регионов (уже зашли в Екатеринбург, Владивосток и ЮФО).

📉 Долговая нагрузка: Смотрим вглубь цифр
На первый взгляд, Чистый долг / EBITDA = 4,5х выглядит агрессивно. Однако:
⚫️ Структура: Более 80% долга — это проектное финансирование (ПФ).
⚫️ Эскроу-счета: Объем средств на эскроу-счетах покрывает значительную часть ПФ. При раскрытии счетов в 2026-2027 гг. долговая нагрузка резко снизится.
⚫️ Ликвидность: На счетах компании около 6 млрд руб. денежных средств (включая эквиваленты), что позволяет комфортно обслуживать текущие купоны.

📉 Макро-контекст: Почему фикс — это ТЕМА?
В 2026 году ожидается продолжение цикла снижения ставки ЦБ. Если сейчас «запереть» доходность в 25% годовых, то через год, когда ключевая ставка может быть 12-13%, этот выпуск станет «золотым».

🔖 Ключевые параметры нового выпуска облигаций АПРИ-БО-002Р-12
Номинал: 1000 ₽
Объем: 1 млрд ₽
Погашение: через 3,5 года
Купон: 25% (YTM 28,08%)
Выплаты: 12 раз в год
Амортизация: Да. Амортизация по 25 % в даты 33, 36, 39 и 42 купонов
Оферта: Нет
Рейтинг: BBB-.ru НКР / BBB-|RU| НРА
Только для квалов: Нет
Сбор заявок: 23 декабря 2025 года
Размещение: 26 декабря 2025 года

⚖️ Сравнение с рынком:
Облигация АПРИ БО-002Р-11 с фиксированным купоном. Доходность облигации к погашению составляет 26.86% годовых. Ставка купона 25%.
Облигация АПРИ БО-002Р-10 с амортизацией долга. Доходность облигации к оферте составляет 25.57% годовых. Ставка купона 30,5%.
Облигация АПРИ БО-002Р-09 с амортизацией долга. Доходность облигации к оферте составляет 32.38% годовых. Ставка купона 32%.
Новый выпуск БО-002Р-12 дает доходность к погашению на уровне 28%. Скорее всего на офертах купоны по другим выпускам будут подрезаны.

⚠️ Риски:
⚫️ Цикличность: Зависимость от спроса на ипотеку (частично нивелируется региональной спецификой, где цены ниже московских).
⚫️ Темпы стройки: Агрессивная экспансия требует жесткого контроля за сроками сдачи объектов в новых регионах.

🤔 Что в итоге?
Выпуск интересен как для получения высокого пассивного дохода (25% годовых ежемесячно), так и для игры на рост цены при дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ, единственное мне не нравится амортизация, поэтому можно присмотреться к выпуску АПРИ БО-002Р-11, который торгуется по 101.89% от номинала.

Не является инвестиционной рекомендацией.

#облигации